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作者｜王迪

编辑｜吴亚

(相关资料图)

近日，厦门信托与正荣地产、中梁地产关于保险柜争夺战引发业内关注。

事件起因为，正荣地产、中梁地产、厦门国际信托三方共同保管的保险柜，在一次搬家过程中被厦门信托派人搬走。该保险柜中保存着上述三方合资公司的公章、财务章、土地使用权证等多项重要物品。

对此，三方各执一词。作为项目股东方，正荣和中梁地产双方选择报警处理。而厦门信托的说辞为：“为维护投资者利益和国有资产安全，在对方违约在先情况下，我司依法行使合同权利。”

厦门信托指出，目前保险柜安全存放于公司办公场所，原有封条保持完整，处于7×24小时视频监控中，公司仍将严格依照协议约定，共同保管印章和银行账户材料。

关于保险柜之争，其背后是出险房企与金融机构之间关系恶化的表现。此前，融创偷换与中融信托共管的保险柜锁芯，划走11亿，涉及楼盘是武汉塔子湖项目。而绿城也曾撬开与通银合作项目徐州“明月春晓”的共管保险柜，划走1个亿。

利益纠葛三方“罗生门”

该事件涉及中梁与正荣合作的天著润宸开发项目。而保险柜存放的是项目的公章、财务章、法人章、空白支票、土地使用权证、工规证、施工许可证等物品。

在此事之前，项目信托企业和地产商本身已经有多次纠纷。

据了解，该项目的股权结构为正荣地产持有51%、厦门信托持有44%、中梁地产持有5%。2021年5月，厦门首轮集中供地，正荣及中梁联合拿下集美J2020P03地块，溢价率高达49%。为融资，拿地3个月后，项目找来当地国企厦门信托配资，金额4.5个亿。贷款期限为2021年8月20日至2022年10月20日。

只是，在2022年房地产市场降温过程中，厦门信托公司向房企催收，要求提前还贷。而正荣股债出现双双震荡下挫，中梁也面临债务压力。至此，房企和信托公司产生了较多的纠纷和矛盾。

厦门信托的整体思路是，正荣及中梁违约在先，且信誉受损希望引入代建品牌。

厦门市荣奔置业有限公司的说辞则是，厦门信托曾要求中梁和正荣质押所持项目股权，并由厦门信托出面寻找正荣方股权接收方。正荣方多次与厦门信托沟通尽快配合办理预售许可证申请手续，但厦门信托一直未配合，干扰项目未能开盘。

此后，在2022年3月4日、9日，正荣、中梁将股权质押至厦门信托。3月29日，正荣、中梁、厦门信托第一次三方会议，正荣方明确不愿意低价转让股权。厦门信托要求股权代持及建发代建方案，中梁与厦信持续沟通代建定价。

但因厦信要实质剥离正荣与中梁项目实控权与经营权，且建发代建费率过高、无兜底约束条件，中梁与正荣双方均未同意。2022年下半年，因多轮沟通无果，项目迟迟未能开盘，迫于资金压力，项目工程、物业及销售团队均已撤场。

正荣认为，从2022年2月份项目首次沟通申请预售开盘，至2023年4月份整整一年多的沟通时间中，项目额外增加的利息支出、工程资金投入、现金流损失等已经高达6500余万。

易居研究院研究总监严跃进指出，该事件的一个焦点是房企和信托公司的责任谁更大。对于房企而言，其一个重要的理由是此类项目若融资工作到位，实际上预售工作和资金回笼问题都不大。而信托公司则认为，民营企业信誉受损则会影响项目的销售去化。两方面似乎都有一定的理由。

出险房企信任度降低 专家：应聚焦保交楼

事实上，在房地产市场上行周期，民营房企与信托公司是“鱼水关系”，风险共享，利益共担。如今，诸多民营房企身处债务漩涡，不仅融资受困，也在项目纾困中面临待解难题。

严跃进指出，此事具有非常大的典型性，也是房企和信托类机构纠纷的一个重要案例。从当前房地产金融风险防范的角度看，主要涉及到房企债务问题、银行房贷问题、信托贷款问题。

在北京金诉律师事务所主任王玉臣律师看来，此次厦门国际信托抱走保险柜的行为是否违反三方约定及法律规定，需要根据具体情况分析。

“首先，在该保险柜被抱走前，属于多方共管的状态，虽然厦门国际信托称此次搬走保险柜的原因是因中梁、正荣违约。如果厦门国际信托此次的行为并不符合合同的约定，且该行为造成了合作项目受损，那另外两方有权根据合同约定及法律规定追究厦门国际信托的相关责任。“

该事件直接反应了出险房企目前的生存镜像。在因债务问题而导致品牌受损的情况下，民营房企也遭到信托质疑，无力兑付厦门信托的融资款项，进而导致楼盘开发停滞。

搜狐财经发现，两家出险房企有鲜明的共性，都曾不惜以高杠杆拿地，现在债务缠身。

早在2022年7月，中梁地产已经官宣违约，到期未支付一笔9.5%优先票据。随后，中梁地产开始了一系列的减少拿地、精简人员、出售资产等动作。

就债务结构来看，截至2022年底，中梁地产的有息债务总额约267.35亿元，其中境内、境外有息负债分别为185亿元、82亿元，在手现金只有146.04亿元。正荣地产也在寻求和推进境外整体债务重组，根据此前公布进展，为预计不削减本金、分期摊还本息。

事实上，金融机构和房企的信任机制建立，双方需要达成更高维度的共识，而非只聚焦合作项目本身，但是在利益面前难免各执一词。

在地产出清阶段，不仅房企与信托之间纠纷不断，房企间、房企与兄弟公司及子公司之间也容易出现纠纷事件。

针对资金转移利益问题，南京金浦房地产起诉南京金东房地产，两兄弟陷入长达数年的法律纠纷。此外，近日，鑫苑服务4.02亿存款被地产关联方抵押，后与地产母公司步入“对簿公堂”的境地。

“此类事件的解决原则，要从购房者的角度去理解。即股东方、开发商等都要优先保障项目能够及时复工和交付。若影响项目销售和楼盘建设，那么需承担的责任要更大。”严跃进如此表示。

事实上，自2022年下半年开始，央行及银保监会公开表示，保持房地产融资平稳有序，做好保交楼金融服务。为此，地产公司与金融机构以“结对子”方式纾困地产项目。

例如，中国东方南省分公司通过“破产重整+以物抵债+引入产业投资人”，带动昆明滇池国家旅游度假区的西南海项目“烂尾工程”部分复工，近年来累计投入45亿元重整资金；中国信达则通过“传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建”的集团协同模式，帮助原佳兆业广州南沙“悦伴湾”项目扫清存量债务障碍，提供项目复建资金。