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快看点丨楼市调查|深圳北项目月推两期 华润深铁密集收割

来源:观点新媒体    时间:2023-04-21 15:02:51

观点网 首次开盘去化9成、揽金33亿元后,华润深铁超核中心在首期推售的28天后再次加推708套住宅。该项目正凭借区位优势及限价便签,密集收割着市场需求。

4月20日晚间,深圳北超核中心开始摇号选房,迎来二次开盘。在认筹阶段,该项目共有538人冻资入围,入围比为1:0.76,已成为该板块的一大热盘。


(资料图)

根据市场爆料信息,截止20日晚间10时,现场累计选房372套,其中以143平米户型为主,录得去化131套。至发稿时止,整体去化率已达52.54%。

观点新媒体了解到,本次超核中心距离上一次开盘时隔仅28天,而在楼市走向“冷静”的4月,该项目仍选择加速进场,或是一期项目的理想去化给予了华润深铁密集收割的底气。

抢收

深圳北超核中心项目地块为华润置地在2022年8月的集中供地中竞得,彼时以79.69亿元的底价成交,宗地面积5.7万平米,计容建面45.83万平米,建成后商品房住宅毛坯为7.24万元每平米。

据观点新媒体了解到,超核中心项目坐落的深圳北站周边二手房成交价在10万元每平米上下,因此7.24万元每平米的限价较周边存在一定倒挂空间。

项目规划显示,超核中心项目将由5栋46-48层高的1220套住宅与约13.41万平米的万象商业及办公空间组成,其中,万象商业毗邻着华润置地负债代建的绿芯公园。

今年3月23日,超核中心一期入市,备案房源510套,备案均价7.24万元每平米,累计冻资入围650批,入围房源比为1.3:1。最终,开盘当天揽金33亿元,整体去化约9成,该项目还成为了3月龙华区在售产品中成交面积及金额最大的项目。

时隔1月,超核中心二期获批预售,本次获批预售房源708套,按照备案均价的7.24万元每平米及99平米最小户型计算,若是二期开盘与首开一样去化9成,637套房源的销售额将超45亿元。

截至20日晚间,项目二期加推的708套房源中,仅有372套房源被选走,去化率5成多一些,似乎从认筹到实际去化,该项目的二期加推均大幅低于市场预期。

但无论如何,华润置地作为超核中心的操盘方,一期项目较为理想的去化加上市场持续的回温势头均满足其短期“二次”抢收想法。

3月,深圳新房市场延续回升势头,乐有家研究中心数据显示,新房住宅网签3199套,环比上涨57%。北站超核中心也凭借回升的市场温度及限价盘的标签,达成首开去化9成。

市场研究机构普遍认为,4月深圳楼市或将走向冷静,北站超核中心在一期去化良好的情况下,选择“月推两期”,赶在市场趋于“冷静”之前,完成抢收。

值得注意的是,超核中心是一个TOD项目,同时也是华润置地将片区统筹模式引入龙华的首个项目。虽然华润在此之前已有丰富的TOD开发运营经验,但在实际开发建设中,项目还引入了深铁集团共同开发,后者在深圳北站的“站城一体”打造上,也有落地经验。

去年12月,华润置地与深铁共同宣布,双方将共同开展深圳北超核中心项目,并由前者全程操刀。而从项目股权穿透上看,截至目前该项目由深铁持股49%、华润置地持股51%。

分析人士认为,华润置地在深圳北超核中心项目与深铁集团合作在意料之内,企业双方早在2022年5月份就达成有关TOD项目及“站城一体”项目的战略合作,彼时双方高层均参加了签约仪式,可以说很重视这次合作。

据观点新媒体查阅,2022年5月28日,华润置地与深铁集团举行战略合作框架协议签约仪式,表示双方将探索创新央地合作模式,探索TOD未来城市方案,打造一批以枢纽为核心的“站城一体”世界级标杆。

而超核中心项目临近深圳北站,是由TOD枢纽、绿芯公园、商业、地标文化综合体构成的站城综合体。根据规划,未来还将布局深圳地铁21、22、25、27等铁路线环绕深圳北站和超核中心。

“无论是从此前双方已签署的合作协议,还是TOD项目的打造经验上、未来地铁线路及北站枢纽"站城"规划上,华润置地能够达成的合作对象,有且仅有深铁集团。”上述人士指出。

深圳业绩加速

据观点新媒体观察,华润置地深圳大区对龙华超核中心项目月推两期,紧密收割的背后,或许是迫于集团层面对深圳大区的业绩压力。

今年3月,在华润置地召开的2022年全年业绩发布会中,掌舵人李欣按照2023年华润置地可售货值去预计该年度的销售情况。他指出,按照可售货值60%的去化情况来看,超过3000亿元的销售应该是可以实现的。

而深圳大区作为华润置地曾经的“业绩压舱石”,2022年低于同期的销售,貌似要在今年找回“场子”。业内人士向观点新媒体指出,今年华润置地方面同样对深圳大区寄予较大希望,单大区要求业绩目标在500亿元以上。

有分析认为,3000亿元的全年销售目标对于华润置地来说还是偏于保守,毕竟在2022年市场触底的背景下,华润仍达成了3000亿元的销售;但在500亿元的区域销售目标上,意味着深圳大区2023年的销售增速要达到57.64%,接近6成,面临不小压力。

观点新媒体了解到,2021年度财务显示,华润置地实现签约额3157.6亿元,按年增加10.8%,其中,深圳大区录得销售630.78亿元,签约金额贡献率为20%。

而到了2022年同期,华润置地销售较上期减少4.6%,至3013.3亿元,而受大湾区疫情影响,深圳大区销售仅录得317.33亿元,按年下滑49.69%。该大区销售贡献率也由2021年同期20%下滑至10.5%。

随着去年底疫情宣告结束及开年来深圳楼市的持续回温,一季度数据显示,华润置地及其深圳大区签约金额均较去年同期有着不小提升,深圳大区销售的恢复,也使得500亿元销售目标达成有望。

截至3月末,华润置地累计录得销售金额790.2亿元,销售面积338.64万平方米,分别按年增加71.9%及37.4%。其中,深圳大区恢复速度喜人,期内录得销售107.2亿元,销售面积26.88万平方米,分别按年增长169.35%、96.69%。

华润置地深圳大区一季度107.2亿元的销售,已完成全年目标21.44%。

超核中心项目原本就是“限价盘”,早卖晚卖项目的定价天花板已被限制,而迫于业绩达成压力以及追求项目较好的去化程度,深圳大区在楼市仍向好时继续加推项目,也符合近些年房企“以销定策”的营销思路。

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